Planificación de la construcción: directrices

Antes de iniciar cualquier obra en un terreno, es importante que tanto el propietario como el constructor conozcan la Ordenanza Municipal n.º 7. Dicha ordenanza exige que las obras se realicen de forma segura y respetuosa con el medio ambiente. Todos los bienes municipales deben protegerse contra daños y ser accesibles al público de forma segura.

Los detalles de las servidumbres que puedan existir en una propiedad pueden aparecer en el título de propiedad. La tierra reservada para servidumbres generalmente se mostrará en el plano de subdivisión y mostrará las dimensiones relevantes para la servidumbre y especificará el tipo de servidumbre y quién tiene el control sobre la misma. Las servidumbres generalmente se reservan para la ubicación de los servicios.

No se puede ubicar una estructura, como una vivienda, un garaje, un cobertizo, una veranda, una cerca, etc., sobre una servidumbre sin el consentimiento previo de la parte que se beneficiará o favorecerá. Cuando una propiedad contiene una servidumbre de drenaje, el propietario de la propiedad debe, antes de ubicar cualquier estructura sobre la servidumbre, presentar una solicitud al Departamento de Construcción del Consejo de conformidad con el reglamento 130 del Reglamento de Construcción de 2018.

Para solicitar permiso para construir sobre una servidumbre municipal, debe completar el formulario de solicitud de informe y autorización . Otras servidumbres que pueden figurar en un título de propiedad incluyen las de alcantarillado, agua, electricidad, gas y teléfono. Es necesario obtener la autorización de las autoridades competentes antes de construir sobre dichas servidumbres.

Generalmente se requiere un permiso de construcción cuando se completan edificios nuevos o se realizan modificaciones y ampliaciones a un edificio existente.

Un convenio restrictivo es un acuerdo privado entre propietarios de tierras que puede restringir la forma en que se puede utilizar y desarrollar la tierra. Un convenio no es administrado ni aplicado por el gobierno ni por un consejo municipal.

Si un terreno está gravado por un convenio restrictivo registrado, el solicitante de cualquier permiso debe proporcionar una copia del convenio (y detalles del terreno beneficiado por el convenio, si se requiere) al momento de realizar la solicitud de construcción.

Un pacto puede ser eliminado o variado:

• Si está autorizado por un permiso según la Ley de Planificación y Medio Ambiente de 1987
• Si está autorizado por una disposición de un plan de planificación o una enmienda a un plan de planificación según la Ley de Planificación y Medio Ambiente de 1987
• Por orden del tribunal en virtud del artículo 84 de la Ley de Propiedad de 1958

Cualquier persona que se proponga solicitar la variación o eliminación de un pacto bajo cualquiera de estos procedimientos debe obtener su propio asesoramiento legal experto sobre las opciones y procedimientos apropiados a las circunstancias particulares del caso, antes de asumir cualquier compromiso o iniciar cualquier procedimiento.

Antes de comenzar cualquier trabajo de excavación, debe asegurarse de la ubicación de todos los servicios subterráneos. Dial Before You Dig es un servicio comunitario que opera en toda Australia y que puede ayudar a localizar los servicios subterráneos y, por lo tanto, a prevenir cualquier daño a los servicios que surja de los trabajos de excavación.

Puede obtener información llamando al 1100 o visitando el sitio web Dial Before You Dig.

Todas las aguas pluviales recogidas de un lote deben descargarse en un desagüe conectado a la infraestructura del Ayuntamiento, a menudo denominado "Punto legal de descarga de aguas pluviales". El punto legal de descarga puede estar ubicado en la reserva vial o en una servidumbre o punto del lote.

El drenaje del sitio es responsabilidad de los propietarios y debe ser instalado por un plomero autorizado.

Para obtener más información sobre la ubicación del punto de descarga legal, los solicitantes deben comunicarse con el Departamento de Construcción.

Con frecuencia se erigen vallas publicitarias sobre los bienes municipales para restringir el acceso público al sitio de construcción de un edificio o cerca de él.

Se requiere un permiso de vallado para colocar vallas de seguridad en una carretera, un sendero o una franja natural. Suelen delimitar una zona junto a un edificio o una obra en construcción para restringir el acceso público a un lugar.

Las vallas generalmente están hechas de madera maciza o de cercas temporales ciclónicas con tela de sombra. Deben estar diseñadas y construidas para garantizar la seguridad pública en todo momento. Generalmente, es responsabilidad del constructor erigir y mantener las vallas.

Nota: Para solicitar un permiso de vallado, se requiere la presentación de dos copias de los planos que muestren las dimensiones y la extensión de la valla, el cercado o el andamio protegido. El solicitante también deberá proporcionar una descripción de las medidas, los procedimientos y los cronogramas de seguridad.

El ruido generado por las obras de construcción puede afectar a los propietarios de las propiedades adyacentes y al vecindario en general. Siempre que sea posible, el ruido de las obras debe reducirse al mínimo para evitar molestias a la comunidad.

Los promotores y constructores que realicen obras que puedan generar ruido superior a los niveles de ruido del vecindario solo podrán finalizar las obras dentro de las siguientes horas del día:

• De lunes a viernes de 7.00 a 8.00 horas.
• Fines de semana y festivos, de 9.00 a 8.00 horas.

Si tiene intención de trabajar fuera de este horario, deberá comunicarse con el Departamento de Leyes Locales del Consejo al (03) 5832 9700 para analizar las medidas que se deben emplear.

Consulte nuestra página de Información para Autoconstructores para obtener más información.

Es importante no confundir los permisos de planificación con los permisos de construcción. Los permisos de construcción se relacionan con el método de construcción de un edificio o desarrollo.

Los permisos de planificación son documentos legales que otorgan autorización para un uso o desarrollo de la tierra y pueden ser necesarios para todas las obras de construcción. Si se requiere un permiso de planificación, debe emitirse antes de que se pueda emitir el permiso de construcción. Un permiso de planificación no elimina la necesidad de obtener un permiso de construcción.

Los permisos de planificación se relacionan con la zonificación del terreno, lo que incluye si el terreno se puede utilizar para desarrollos residenciales o comerciales. No todos los proyectos necesitan un permiso de planificación.

La mejor manera de saber si necesita un permiso de planificación es comunicarse con el departamento de planificación del Ayuntamiento.

Una solicitud de permiso de planificación debe incluir toda la información de respaldo necesaria, como planos, informes, un análisis del sitio, etc.

Por lo general, se aplican tarifas. El departamento de planificación ha preparado directrices y listas de verificación para ayudar a los solicitantes a presentar una solicitud de permiso de construcción y garantizar que se proporcione toda la información pertinente.

Se puede obtener información sobre si un edificio o terreno propuesto se encuentra en un área declarada como propensa a inundaciones, drenaje superficial incontrolado, infestación de termitas o incendios forestales de acuerdo con el Reglamento de construcción 51. Esta información se puede obtener obteniendo un formulario de "Solicitud de información de construcción" del Consejo.

El tanque séptico es la forma más común de tratamiento de residuos domésticos en zonas rurales sin alcantarillado.

El Departamento de Servicios de Salud del Consejo es responsable de garantizar que la instalación y alteración de los sistemas de tanques sépticos en todo el Consejo se realicen de acuerdo con el Código de Prácticas actual de la Autoridad de Protección Ambiental (EPA) - Tanques Sépticos y los Certificados de Aprobación de la EPA pertinentes.

Es responsabilidad del propietario solicitar un permiso para instalar o modificar el sistema antes de que comiencen las obras. Los funcionarios de servicios sanitarios del Ayuntamiento inspeccionarán el sistema durante la instalación para garantizar que el sistema de tanque séptico cumpla con las directrices. Una vez que el sistema de tanque séptico esté listo y aprobado para su uso, se emitirá una Aprobación de uso al propietario.

Todo trabajo de plomería debe ser realizado por un plomero autorizado que debe emitir un Certificado de Cumplimiento de la Comisión de la Industria de Plomería al finalizar todo el trabajo.

Puede descargar el formulario de solicitud desde nuestra página de Fosas Sépticas.

Al planificar la construcción o alteración de una vivienda residencial, un edificio anexo o una cerca, estas estructuras deben diseñarse de acuerdo con la Parte 5 de las siguientes Normas de construcción:

Viviendas y dependencias

73

Retranqueo máximo de calles

74

Retranqueo mínimo de calles

Altura del edificio

Cobertura del sitio

Permeabilidad

Plazas de aparcamiento

Retrocesos laterales y traseros

Muros en los límites

Luz natural en las ventanas de las habitaciones habitables existentes

Acceso solar a ventanas existentes orientadas al norte.

Eclipsamiento del espacio privado abierto de recreo

Con vista a

Luz natural en las ventanas de las habitaciones habitables

Espacio abierto privado

Cercas

Altura de la valla delantera

Retirada de las vallas de los límites laterales y traseros

Vallas en o dentro de 150 mm de los límites laterales o traseros

Vallas en alineaciones de calles

Vallas y luz natural en ventanas de vivienda existente

Vallas y acceso solar a ventanas de habitaciones habitables existentes orientadas al norte.

Vallados y sombreado de espacios abiertos privados de recreo

Mástil y postes

Para obtener más información sobre las disposiciones de la normativa de construcción mencionadas anteriormente, consulte el sitio web de la Comisión de Edificación y Fontanería.

Se requiere un permiso para cualquier obra que se realice en la reserva vial. Esto se aplica a la instalación o modificación de un nuevo cruce (camino de acceso), acera o bordillo. Todas las obras deben cumplir con los requisitos de diseño del Ayuntamiento.

Las obras en la reserva vial no deben comenzar hasta que se haya completado y devuelto al ayuntamiento para su aprobación el formulario “Obras menores no relacionadas con servicios públicos dentro de las reservas viales municipales” (a continuación). Se debe pagar una tarifa de solicitud. 

Para obtener más información, consulte nuestra página "Trabajar dentro de las reservas viales".

Toda la basura generada como resultado de las obras de construcción debe contenerse en el lugar de acuerdo con los métodos aprobados que se describen en el Código de prácticas de construcción del Ayuntamiento. Se aplican sanciones a cualquier persona que incumpla el Código.

Póngase en contacto con el Ayuntamiento para obtener una copia del Código de Buenas Prácticas de Construcción.